لا شيء أسفل؟ لماذا بالضبط يريد البائع الابتعاد عن الإغلاق بلا شيء؟ الحقيقة هي أنهم عادة لا يفعلون ذلك ، وهذا يثير النقطة الأكثر أهمية حول الاستثمار العقاري بدون دفع مقدم: يحتاج البائع دائمًا تقريبًا إلى نقود عند الإغلاق ، ولكن لا يجب أن يكون نقودك.
لا شيء لأسفل - طرق قليلة
في بعض الأحيان ، يكون البائعون قادرين على تقديم شروط ودفعة أولى منخفضة أو بدون دفعة أولى ، ولكن غالبًا ما يتعين عليك إيجاد طريقة للحصول على 70٪ على الأقل من السعر نقدًا. هذا ليس فقط حتى يتمكنوا من الحصول على جزء من أسهمهم ، ولكن أيضًا لأنهم سيحتاجون على الأرجح إلى سداد القرض الحالي. لذا ، لكي تحصل على قرض بدون أي شيء ، عليك التفكير في كيفية الحصول على قرض أولي ، ثم كيفية جمع الأموال للباقي. يتبع زوجان من الأمثلة.
لا يزال عدد قليل من البنوك يقدم قروض "بدون مستندات" ، مما يعني أنها لا تتطلب أي تحقق من الدخل ، أو مصدر الدفعة المقدمة ، وما إلى ذلك. نظرًا لأنها تقرض بشكل عام 70٪ إلى 80٪ فقط من قيمة العقار ، فأنت بحاجة إلى بائع على استعداد لأخذ قرض عقاري آخر منك مقابل 20٪ إلى 30٪ أخرى ، لجعلها صفقة لا قيمة لها. يحصلون على 70٪ أو 80٪ نقدًا ، ومدفوعات لسنوات قادمة. نظرًا لأن لديك دفعتين ، فأنت بحاجة إلى التأكد من أن الأرقام تعمل.
هناك طريقة أخرى للشراء بدون أموالك الخاصة وهي الاقتراض مقابل منزلك أو ممتلكات أخرى للحصول على دفعة أولى. يمكنك الاقتراض من أجل "إجازة" ، وترك كل ما لا تنفقه في حسابك الجاري لفترة من الوقت. بهذه الطريقة ، يمكنك استخدامه دون انتهاك قواعد المصرفيين بشأن الاقتراض بدفعة أولى.
يوجد في معظم المدن عدد قليل من "مشتري الملاحظات". يشتري هؤلاء المستثمرون عقود الأراضي وقروض الرهن العقاري و "الأوراق النقدية" الأخرى بسعر مخفض. عندما يأخذ البائع منك رهنًا نقديًا مقابل 100000 دولار ، على سبيل المثال ، قد يدفع مشتر المذكرة 85000 دولار مقابل ذلك. كيف يساعدك ذلك أو يساعدك؟ سأشرح بمثال.
لنفترض أن البائع قام بتسعير ممتلكاته بمبلغ 195 ألف دولار ، وتوقع بيعها بمبلغ 180 ألف دولار. أنت تقدم 205000 دولار في شكل رهن عقاري بمبلغ 160 ألف دولار وآخر بمبلغ 45 ألف دولار. كجزء من العرض ، قمت بالترتيب لبيع أول قرض عقاري عند الإغلاق بمبلغ 136000 دولار لمشتري الأوراق المالية. يحصل البائع على هذا المبلغ النقدي الآن ، بالإضافة إلى مدفوعات منك للقرض الثاني بمبلغ 45000 دولار. 136000 دولار بالإضافة إلى 45000 دولار يضيف ما يصل إلى 181000 دولار ، وهو ما يتوقعه من الصفقة.
مثال شخصي
في الوقت الحالي ، أبيع عقارًا إيجاريًا صغيرًا ، وسأتلقى دفعات قدرها 400 دولار شهريًا. المشتري لديه ائتمان جيد ، وتغطي الدفعة المقدمة البالغة 5000 دولار تكاليف الإغلاق وحتى التكلفة القانونية لحبس الرهن ، إذا لزم الأمر. لذا في هذه المرحلة ، لا يهمني حقًا من أين حصل على الدفعة الأولى. افترض أنه أخذ سلفة نقدية 6000 دولار على بطاقة ائتمان منخفضة الفائدة؟ سيكلفه هذا حوالي 135 دولارًا شهريًا ، ويمنحه ما يكفي للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.
يبلغ الإيجار حوالي 600 دولار شهريًا في هذه الحالة ، لذلك سيكون بخير. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، قد يتسبب هذا المبلغ الإضافي البالغ 135 دولارًا في تدفق نقدي سلبي. عليك أن تتأكد من أنه مهما فعلت ، فإن الأرقام تعمل. يجب أن أذكر أنني كنت سأقبل دفع 350 دولارًا ، إذا كان قد طلب ذلك ، لأن السعر وسعر الفائدة هو ما يهمني.
هل توجد طرق أخرى؟ تتحدى. يدور الاستثمار العقاري الإبداعي حول جعل الصفقة تعمل لجميع الأطراف. إذا تمكنت من العثور على طريقة للحصول على البائع ما يريد ، فيمكنك الشراء بدون أي شيء.
ZZZZZZ